O barulho dos helicópteros trazendo os moradores às sextas-feiras incomoda. Mas é parte do preço que se paga para usufruir do Condomínio Laranjeiras, a 27 km de Paraty (RJ), encravado em meio à Mata Atlântica e com uma vista fascinante para o mar. São apenas 203 casas, numa faixa de 1 131 hectares da costa, com status de reserva ambiental.

O mar não tem o mesmo tom esmeralda das águas de Angra dos Reis, o local predileto da elite carioca, mas em compensação não se veem iates gigantescos em convescote ao mar, poluindo a vista. Em Laranjeiras, onde veraneia a superelite brasileira, só são permitidos os iates de no máximo 60 pés. Uma marina drenada por um canal, formando uma pequena baía, permite que os donos das cerca de quarenta casas que emolduram o local possam ancorar seus barcos a poucos metros de suas salas de estar.

Com a pandemia, os imóveis em Laranjeiras valorizaram 50%, conta o corretor Zuca Monteiro, que trabalha na região desde 1983. “Nunca houve um período tão forte de vendas.” Dois outros corretores contam terem vendido imóveis com valorização de 100% em menos de dois anos – os mais em conta, próximos das encostas e do campo de golfe, custam 5 milhões de reais; os mais caros, à beira-mar, até 25 milhões. A administração do condomínio disse à piauí que não gerencia os imóveis e não tem como falar sobre os preços cobrados.

Alguns negócios escapam ao padrão. Marcel Telles, um dos fundadores da Ambev e atualmente acionista da 3G Capital, tinha uma casa no Sobrado, uma praia privada de Laranjeiras. Depois de divorciar-se da esposa, o imóvel foi vendido ao amigo Fernando Botelho Prado por cerca de 41 milhões de reais. Ambos foram do Banco Garantia, a corretora de valores de Jorge Paulo Lemann.

Telles tornou-se um dos principais parceiros de Lemann nos negócios e hoje é um dos homens mais ricos do Brasil, segundo a revista Forbes. Depois da venda, arrematou num leilão, por 48 milhões de reais, a maior casa do condomínio – equivalente a onze lotes –, na Praia Vermelha, também privada. Quem leiloou foi o empresário paulistano Otávio Piva de Albuquerque, um dos primeiros compradores de Laranjeiras. “Esse terreno foi quase dado ao Otávio porque, na época, queriam atrair famílias tradicionais para o local”, conta o arquiteto Jorge Elias, que projetou a mansão nos anos 1990.

Em Laranjeiras, há pelo menos seis egressos do antigo Banco Garantia. Eles são vizinhos das famílias Setúbal e Villela (Banco Itaú), Camargo (Construtora Camargo Corrêa), Marinho (Rede Globo), Moraes (Votorantim), Klein (Casas Bahia), Saad (Grupo Bandeirantes) e Klabin (da fabricante de celulose e papéis do mesmo nome).

Entre os recém-chegados estão Antônio Augusto Amaral de Carvalho Filho, o Tutinha, dono da Jovem Pan, e o economista e jornalista Rodolfo Amstalden, sócio da consultoria Empiricus. No último verão, David Feffer, presidente do grupo Suzano, alugou uma das quatro casas que José Roberto Marinho mantém em Laranjeiras – uma para uso próprio, outra para hóspedes, a terceira para locação e a última para uma de suas filhas. Feffer gostou tanto do condomínio que arrematou uma casa em leilão.

Construir em Laranjeiras leva tempo. As licenças ambientais demoram cerca de seis meses para serem liberadas, e o projeto residencial precisa ser aprovado por um comitê de arquitetura do condomínio. Telhado de piaçava é proibido. Uma casa de estilo muito extravagante pode levar bola preta pelo comitê ou, se aprovada, acabar sendo objeto do escrutínio severo, ou mesmo de escárnio, dos condôminos. Foi o que ocorreu com a residência do empresário Anderson Birman, desenhada pelo premiado arquiteto Isay Weinfeld. O projeto não agradou os moradores, que compararam a casa do dono da Arezzo a uma “caixa de sapatos”.

Em 1971, o empresário José Santinoni vendeu a Fazenda Laranjeiras, que não cultivava laranjas, para o trio formado pelo banqueiro Marco Aurélio Sampaio Moreira Leite, o geólogo José Ferreira Leal e o empresário José Lacerda, que planejou fazer ali um condomínio. Por intermédio de Leal, Carlos Lacerda, ex-governador da Guanabara e sem parentesco com José Lacerda, entrou no negócio. Dos quatro, Leal, de 82 anos, é o único vivo. “Na primeira vez, fomos de teco-teco para lá, porque ainda não havia a Rio-Santos. Quando vi aquela natureza exuberante, pensei: ‘Isso não pode existir sem ninguém conhecer!’ E assinei o cheque”, conta Leal à piauí.

Carlos Lacerda chegou a ir à Grécia para convidar o urbanista Constantinos Doxiadis para assumir a obra. Depois de conhecer Laranjeiras, Doxiadis produziu um relatório desanimador: disse que o lugar tinha o maior índice pluviométrico do litoral entre Rio e São Paulo, o que prejudicaria a atratividade do negócio. Os sócios decidiram vender a fazenda. Graças à propaganda que fizeram das belezas do lugar, faturaram na venda dez vezes mais do que o valor investido.

A incorporadora Brascan (hoje Brookfield) inaugurou o condomínio no início dos anos 1980, depois de uma série de medidas violentas para desalojar os habitantes do local, como ameaças, expulsão e o incêndio de casas, segundo investigação da Agência Pública. Leal, que se mudou para a Amazônia após a venda, diz não ter testemunhado episódios de conflito e guarda uma visão saudosista de Laranjeiras na década de 1970. “Foi um período único. O Marco Aurélio chamava vários artistas para conhecer o lugar. Consta que o Tom Jobim começou a rascunhar Águas de Março lá”, recorda.

Os moradores de Laranjeiras prezam a discrição e acreditam que o difícil acesso rodoviário desestimule o fluxo exagerado de pessoas. Boa parte deles prefere ir para lá por via aérea, descendo no heliporto do condomínio (que tem estacionamento para cinco aeronaves) ou, se em avião particular, no aeroporto de Paraty. Quem chega por via terrestre precisa atravessar duas portarias cercadas de seguranças. Trinta pessoas cuidam da vigilância do local.

As regras de convivência são severas. Barulho, somente até as 22 horas. Cachorros não podem circular fora dos limites das residências, a não ser no colo dos donos. Jet skis são proibidos. Os carrinhos de golfe só podem ser dirigidos por maiores de idade. Cada infração custa uma mensalidade do condomínio – cerca de 9 mil reais, no mínimo.

Na sede social recém-reformada há academia, salas de jogos e tevê, restaurante, hamburgueria, piscinas e quadras de beach tennis. Há ainda um mercadinho para itens de primeira necessidade, como uma garrafa do vinho chileno Undurraga Altazor a 800 reais. O clube não pode ser usado para festas privadas, exceto a de Réveillon, organizada pelo próprio condomínio. O local dispõe ainda de um centro médico, mas o isolamento pode ser um problema em caso de emergência. Certa vez, o condômino Olinto Marques, dono da farmacêutica Myralis, sentiu-se mal e precisou ser socorrido pela família Birman, que cedeu seu helicóptero para ele ser levado às pressas a São Paulo.

Durante a pandemia, proibiu-se a prestação de serviços na praia, com os funcionários das casas levando bebidas e petiscos aos patrões. Havia o temor de que o vírus se espalhasse pelos bairros vizinhos onde vive a força de trabalho local, como a Vila Oratório, planejada para prover moradia à população caiçara desalojada com a instalação do empreendimento.

Parte do valor do condomínio é usada para financiar projetos sociais na Oratório. Mas, como Laranjeiras cresceu, a vila deixou de ser suficiente para abrigar os trabalhadores, que vivem em outros locais e não recebem a mesma atenção. Não é o único problema social na região: são habituais os conflitos entre seguranças do condomínio e caiçaras que desejam ter acesso às praias, que, afinal, são públicas.

Em 2009, o condomínio firmou um acordo com o Ministério Público Federal garantindo o acesso. Alguns, porém, ficaram insatisfeitos por achar o caminho – que contorna o condomínio – longo demais. Uma nova ação foi instaurada em 2018 pedindo a invalidação do acordo de 2009 e a criação de uma rota mais curta. O primeiro pedido foi negado pela Justiça, que ainda não decidiu sobre um caminho mais adequado para os moradores das vilas chegarem até a praia.